开源证券2021投资策略丨房地产：格局愈发稳固，毛利率迎来触底

   近期，开源证券房地产团队发布2021年度投资策略专题报告《格局愈发稳固，毛利率迎来触底，行随事迁——房地产行业2021年度投资策略》，展望2021年，开源证券房地产团队核心观点为：

   1、预计2021行业以稳为主，维持看好评级

   展望2021年，预计行业整体格局以稳为主；总量数据会维持稳定，政策会不断微调烫平周期。房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距，我们看好那些“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的，符合上述特征的标的我们相信其估值将被市场重估。地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。建议重点关注地产板块机会，维持行业看好评级。

   2、政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施

   2020年7月，中共中央政治局召开会议，继续强调房住不炒定位。回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。2020年，政策整体呈现前松后紧态势。上半年疫情影响下，为扶持房地产市场稳定健康发展，政策环境较为宽松，2020年下半年，调控略有转向，多地开始收紧。展望未来，调控成果来之不易，我们判断政策仍将保持一致性。

   3、展望2021，行业供需格局趋于稳定

   1）强者恒强、运营红利时代来临。强者恒强：政策约束下行业格局将更为稳定，优质房企凭借自身资金、规模、操盘等方面优势，将更具竞争力。多重曲线：随着行业从增量时代慢慢进入存量时代，持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。2）新开工：复盘2015至2019年，我们采用“当年新开工跟当年上半年拿地、上年下半年拿地”进行比较，我们发现：本轮小周期以来，房屋新开工规模和拿地量的比值与溢价率密切关联。房企潜在开工意愿或下行，预计2021年0增速；3）投资：预计2021年施工面积仍能够维持2.8%左右增长，同时单位施工强度同比增长2%；土地购置费预计将稳中略升，最终测算出2021年房地产开发投资规模同比增长4.9%。4）竣工：将迎来快速放量，预计同比增长10%；5）销售：一二线表现更佳，预计销售金额同比增长2.8%，销售面积同比下降2.1%。

   4、关注行业毛利率趋势和竞争格局变动

   1）从趋势看，2016-2017年房企获取的高价地确实给房企经营带来较大困扰；2018年后，房企对于后市房价更理性的预期推动土地市场表现平和，毛利率有望触底回升。2）“三道红线”政策对房企而言，将是一次信贷资源分配规则的调整。新政使得行业格局更为固定，弯道超车难度持续加大，集中度提升逻辑得到巩固。

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